不相信开发商的N个理由

                                             静静吐芬芳    2005/4

最近，很多朋友说他们要买房子，问我怎么看售楼书。学生也常问我，父母想在这个海滨城市置业，以给毕业后的他们一个落脚之处，但是面对眼花缭乱的房市，整个一个雾里看花难辩真假。很多人一逛完楼市回来，都特别想唱那英的那首歌：借我、借我一双慧眼吧……为了直入主题，我把生活中许多消费者在买房后感到的伤心和烦恼告诉大家。吃N堑长N智吧。哲人都说，善于吸取前人经验教训的人才是最聪明的人。

首先要知道，售楼书是什么东西？它是广告策划的心血，它是美丽的童话，它是房地产语文教材，它是时尚杂志，它是激发想象力的心理指导……反正它可以是你能想到的任何图文载体，唯独就不能当它是说明书。对于买房初级者来说，“看不懂”售楼书是非常遗憾的。

然而，不相信开发商的N个理由也是从售楼书开始。

A．开发商售楼书中的广告宣传不可信。

售楼书作为广告，它是要约邀请。商业活动的广告宣传往往有不实和夸大的成分，运用一些不确定的字样。像房地产宣传中出现的一些诸如“都市格调”、“私家名宅”、“绚丽人生”、“温馨”、“华贵”、“白领首选”等等字眼，从法律上讲这属于一种要约引诱，没有法律效力。它只是开发商对自己楼盘的一种宣传策略，也不能一概称之为虚假，对此买房人应有清醒的认识。

我们要做的是，要注意区分广告宣传中的艺术夸张成分和有关消费者所购房产>的实质性内容，购房>人对艺术夸张成分尽可以不理睬，但是对于商业广告中消费者所购房产的实质性内容一定要看清楚。对于购房人来说，最好的办法就是将售楼书中承诺的使用率、绿化面积、公共配套设施、装修>标准等希望实现的实质性内容，都在正式合同中做出详细的约定。所以，提醒消费者不要轻信未入合同的口头承诺和广告宣传。人家开发商自己也说，要以合同的明确约定为准。

但是问题又来了：合同是你能约定的吗？

B．开发商对于“以合同约定为准”的承诺不可信。因为开发商根本不会给你详细研究合同、约定合同的机会。

某日清晨5点钟，我沉睡得一塌糊涂， 一阵电话铃把我的耳朵叫醒。朋友在乱哄哄十分吵闹的地方大声问我：“我正在排队买房子，问你怎么签合同？签合同时哪些条款重要？”她兴奋的声音终于弄醒了我，也对她叫：“没用的，傻丫头！开发商没功夫跟你磨牙！”她仍不信，哀求我：“行行好，告诉我。”被缠无奈，就面积、工期、规划等谈了几条，她便匆匆挂了电话。两天后见到她，悻悻对我说：“排到我，问我要哪套？我说别急我要看看。他说那你上后边看……胳膊肘立马把我拐到一边。然后接着喊：下一号，要哪套？我一看赶紧签了，根本不知道合同里写的啥。你说对了，算他狠！”

C．在售楼盘的热销场面不可信。

我们曾经听说有鞋托儿、婚托儿、饭托儿……知道吗？楼市也有很多托儿。销售人员对临时“楼托”进行简单培训后，会根据实际人手的需要将人员进行分工。一部分楼托安排去楼盘现场制造人气，而有的则按要求直接坐在“看房专车”上，一直跟随客户到楼盘现场，并在车上对楼盘作相应宣传。当你来到一个热火朝天的楼盘销售现场，看到一堆人挤在楼盘的模型旁边装模作样地说:“这个楼盘好啊，住在这里好，有小学，环境又像公园”。或者在看房巴士上遇到不少业主和买家都在互相交流说自己这房子买得好、买得值的时候，那你就有可能是遇上了“楼托”了。

房产商“雇托炒楼”同样是营造稀缺房源的一种手段，只不过其目的不仅在于营造一个热销的假象，更要制造出“楼盘遭到抢购”的局面，这不仅有利于开发商获得更高的利润，而且还会给买房人造成相当程度的心理压力，使其做出非理性的判断和购买决策。

D．人山人海内部认购的现象不可信。

尤其是新盘开售时，开发商会雇佣一批人马提前到达开盘现场，拥拥挤挤、虚张声势，造成内部认购的火爆气氛。这种排队买房的现象，也是开发商运作楼盘的一种策略。一个楼盘首推的房源，只占到了整个楼盘的三分之一，甚至更少，而前来登记的人数却超出房源几倍，这就必定会让购买者有“想买房得赶早”的急切心情。

因此，不要看到这种现象就以为该楼盘是抢手货（也有确实热销的，但是少数），做秀的把戏开发商一样会，并且演的更好！

E．销售图表中的已售小旗不可信。

售楼处现场的墙上往往会挂有一个表示销售情况的图表（通常叫销控表），插有小旗的表示已售出。你看上的那些好楼层、好视野、好朝向的房子，都已经插上小旗。你稍有怀疑，售楼人员就会告诉你，对不起，本项目就是这么好卖！你再不下手，连剩下的这些也不保了！实际上，上述那些房子的存在状态有两种可能，一是并没有卖掉，而是一切尽在掌握。他们总是先销售不好卖的，好的留待以后再售不迟，而且还可以多赚一大笔！二是想卖却没有卖那么多----把预定和交定金的也算卖掉来装门面（号称卖出70~80%，其中撤消合同的还有不少）。

F．承诺的规划条件不可信。

这一点不是说政府的规划行政主管部门有什么问题，而是说开发商经常擅自更改规划，在广告中、合同里许诺的规划条件要么没有，要么被改变。如某消费者在高新园区附近购买了一套期房。购买时图纸标明该楼为两个单元，等到2004年交房时却变成了3个单元。原来图纸里并没有的公建，现在正好串到了她家的窗户前面。没有了看花园的视野，也没有了阳光。如果当时买房时是这样的位置，价格肯定比她现在的要低很多。因此，开发商的这种做法是一种欺诈行为。

G．合同中关于“不可抗力”的解释不可信。

商品房买卖合同一般都有“销售方遇有不可抗力导致逾期交房，不承担责任”这样的表述。这项约定条款是否合理，其附带注解是否明确，购房者一般难以理解和判断。

据此，商品房买卖合同中设定有“不可抗力”的约定应该说是正确的。但实际在房产交易中，有的开发商却将此条款进行了延伸、扩张。比如有的合同对“不可抗力”做了如下的解释：“人力不可抗拒的自然灾害和其它事故，及销售方所不能控制的其它原因造成交房延期的，销售方不承担责任。”这样的约定显然是销售方对自己的免责范围扩大，是违背法律原则的。开发商不能把自身的过错，如对市场判断不准确造成投资失误、项目设计失误修改方案延误工期、资金不到位等因素归之为不可抗力，同时也不能把应该预计到而没有预计到的季节影响、上级行为等因素归之为不可抗力，从而免除自己理应承担的违约责任。因此，签订合同时，应特别注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。

H．合同中关于“房产证办理”的约定有时不可信。

房产证是购房者证明自己对房屋具有所有权的凭证。现有法律已经对房产证办理问题做出了明确的规定，购房者在签订商品房买卖合同时要注意合同中是否有开发商设置的陷阱。如，将办证的条件和期限进行额外的约定，将办理条件提高、办理期限延长等。如“开发商应在房屋交付使用之日起90日内负责为购房者办理产权证。”变成：“开发商应在房屋交付使用之日起180日内协助购房者办理产权证。”时间延长一倍，“负责”变成了“协助”。还有的开发商承诺“入住即可办理产权”，实际上，开发商办理产权前应具备的“五证”可能都不全！

I．样板房的样板不可信。

某些购房者按照样板房的质量、工艺、风格、色彩和建材标准，跟开发商签订了商品房买卖合同。但交足房款后入住时发现，样板房严丝合缝的宽木条变成了彼此间5—10毫米的窄木条儿；有一间四方的小间变成了不规划的五边形；夏天的通气窗因为顶住了外墙一个墙角甭想打开……开发商此时辩解说：高级木地板一点不错，窄木条的硬木比宽木条还贵；裂缝是因为交房后没及时入住；合同里并没说每个房间都是四边形的；通气窗你不会朝里开吗，给你改一下就行了等等。另外，样板房因为通常由木板或玻璃做隔断墙，因此，你实际得到的房间面积看起来永远没有样板间的面积大，这需要你的专业鉴别能力和一流的目测能力。

J．房产永远增值的承诺不可信。

这是一个流传已久的神话：房地产永远是增值的。

　　开发商一般是这么证明的：我们的项目一期均价是每平方米7900元，二期均价是每平方米8500元，三期达到9300元，一目了然，这不是已经增值了吗？

　　我仿佛看到无数善良的人们情不自禁地在点头。

但是，我不得不说，如果这不是一个有意堆砌的神话，至少也像是一个似是而非的谎话。以该项目一期为例，如果消费者购买的房子果然已经增值，那么，它就应该以高于每平方米7900元的价格售出。这时，它新增加的成本包括：契税（1．5％），维修基金（2％），收房以来的物业管理费（每平方米2．5元以上），已付款的利息损失，贷款利率（5％以上）等。这样算下来，总成本增加了8％以上。也就是说，它必须是以每平方米8500元的价格售出，才基本维持成本，而要体现增值，售价还得提高。然而，有几个小区的房子，一期的房子能以三期的价格成功售出？经过过户登记的房子就是二手房，旧不如新。同样的价格，我为什么不买新房，而偏要买你的旧房？如果开发商宣称你买的房子已增值10％以上，其实那只是一个画在纸上、不能兑现的增值，并无实际意义。你如果籍此安慰自己，那另当别论。

哦，忘了提醒一句（想必你也知道），开发商声称房子在增值，证据是房子在不断涨价，而房子涨价又表明房子在增值——在逻辑上，这叫做循环论证。开发商的这种圈套，不愿意思考的消费者最容易钻进去——买了房，房子会增值，不买房，房子会接着涨价，结论是：你还不赶紧动手？

K．开发商关于交通距离的承诺不可信。

白纸黑字注明交通便捷，距市中心仅十分钟，孰不知，十分钟的距离是以没有红绿灯、道路上没有其它车辆的情况下每小时100公里的速度计算出来，而遇到交通高峰期，一个小时能不能到都不好说。

L．开发商关于配套设施的承诺不可信。

也是白纸黑字，说明与小区配套的重点小学和重点中学近在咫尺。但入住后你也许只能望校兴叹，因为楼盘划不到该学区。

M．开发商关于起价的宣传不可信。

针对购房者对于商品房价格的敏感，开发商为尽快收回资金，不考虑企业信誉，大搞媒体炒作来调消费者的胃口。比如均价4500元/平方米，标为“3000元/平方米起”，实际上那个楼盘并不存在那最低的售价，或者只有一套已经售出，如此来吸引你。

N．其余种种不可信

很多购房人发现，收楼时，原来的地热变成了一般的暖气；原订的每栋5层变成了6层；设计中的地面扶梯取消；看楼书上的房子坐落在森林里，等你入住时发现最近一棵大树也得遥望才见；楼书上比楼还宽的绿化带，实际上就是一排人行道上的小树；楼书上宽阔清澈的水景，现实中如能有三米宽的小水流就不错了，还有的干脆变成了停车场；四周本是尘土飞扬的小马路、锅炉房、小工厂，在楼书里摇身一变就成了大片的绿地和广场；小区旁边的臭水沟，上了楼书就成了自然水景；观海名宅中的壮阔海景，住进去才发现只能涨潮时才能从楼缝中窥得巴掌大的一片海……

建议你，把它们都当做灰色幽默好了。

不少开发商都给自己留后路，在楼书写上“以上资料仅供参考，最后以政府部门审定为准”，还有的开发商更霸道地写上“以上资料的解释权属开发商”，这样的楼书比比皆是，我想购房者有必要了解下面的一条法律。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺已具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”

该规定虽然为购房者就虚假广告要求开发商承担违约责任提供了一个武器，但是在司法实践中，如何认定广告宣传属于对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响还是缺乏可操作性，购房者以此为依据进行维权依旧是困难重重。

虚实之间，如何把握？近期，我所在的城市出台了《城市规划公示暂行办法》，其中规定：所有规划审批项目都将公示详细规划方案，包括详细规划方案图影印件及各项规划指标。对于拟建、在建和建成的项目，建设单位要求变更规划方案的在公示后，还需征求原方案审查范围内所有已预购的、购买和入住业主以及周边原有居民意见，并与利害关系人达成协议，最大程度满足市民对城市规划建设的知情权、参与权和监督权。

有了公示措施，有了消费者在决策上的理性，我们抗“忽悠”的能力大大增强。但只要消费者有住房需求，只要房地产市场信息不对称，只要我们的法律还不那么健全，那么，开发商的这些伎俩就总有用武之地。

当我写到这里的时候，我几乎想象到读者已经倒抽了一口冷气：这样的防不胜防，我还怎么买房子啊！事实上，当我们就是需要住房时，的确难以顾及到这许多的“N”，而只能是“O”，OK：买！因此，此文例举的N个理由，在目前情况下，只能提醒消费者将自己的损失减到最低，而做不到从根本上避免。因为，那只能是我们的理想，而非现实。

当然，好的开发商还是有的，任何开发商也不都尽善尽美。但是大浪淘沙，真的需要你慧眼独具---慧眼是怎样炼成的？还得再看上述N个理由！